WELCHE IMMOBILIEN IN MÜNCHEN?

Die Struktur bei Miet- und Immobilienpreisen innerhalb der verschiedenen Stadtbezirke unterscheidet sich nur wenig. Will heißen: wo hohe Nettokaltmieten herrschen, ziehen die Immobilienpreise gleich und sind – verglichen mit anderen Gebieten – ebenfalls hoch.

Die Preise unterscheiden sich allerdings teilweise stark in Abhängigkeit ihrer Lage. 2019 wurden in München rund 10.000 Wohnungen verkauft. Darunter waren 161 Eigentumswohnungen mit Garten, wobei knapp 300 als Maisonette, 260 als Penthouse und 485 als Dachterrassenwohnung deklariert wurden. Für Apartman in mittleren Lagen, die im Jahr 2000 oder später gebaut wurde, können Durchschnittswerte von 7.250 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Wohnungen älteren Baujahres liegen zwischen 5.650 Euro und 6.600 Euro. Apartman oder Maisonette in guten Lagen aus den 2000ern sind schon etwas hochpreisiger: durchschnittlich 8.400 Euro pro Quadratmeter gilt es zu berappen. Dabei wird erneut deutlich: Gebiete, die zentral liegen, erfreuen sich großer Beliebtheit und sind entsprechend deutlich teurer.

Die Preise für neu gebaute Einfamilienhäuser bewegten sich im Jahr 2019 zwischen 8.600 Euro und 14.300 Euro pro Quadratmeter – auch hier spielt die Lage und das Baujahr wieder eine Rolle. Einfamilienhäuser, die vor dem Jahr 2000 entstanden, bewegen sich ebenfalls in dieser Preisspanne. Die hohen Grundstückpreise in München haben folglich auch Einfluss auf die Bauart: Reihenhäuser und Doppelhaushalte werden demnach klar bevorzugt. Für neue Doppelhaushalte liegen die Quadratmeterpreise um 9.500 Euro, bestehende Doppelhaushalte kosten im Schnitt zwischen 865.000 Euro und 1,09 Millionen Euro.

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Altbauimmobilien in München

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Sichere Wertsteigerung und hohe Rendite

DIE STADT MÜNCHEN UND IHRE STRUKTUR

München ist weit mehr als nur Oktoberfest, Biergartenkultur und Surfen an der Isar. Die traditionsreiche Stadt mit dem weltbekannten Hofbräuhaus zählt mit über 1,5 Millionen Einwohnern zu den größten Städten Deutschlands. Erstmalig Erwähnung findet die Stadt im Jahre 1158, rund einhundert Jahre später wurde sie Sitz des bayerischen Herzogs, danach sogar königliche und kaiserliche Residenzstadt. Seit 1506 ist München Hauptstadt des Freistaats Bayern. Mittlerweile zählt München zu den Weltstädten und beheimatet nicht nur zahlreiche namhafte Universitäten, sondern ist auch Sitz mehrerer börsennotierter Unternehmen wie der Allianz, Siemens und natürlich BMW.

Kultur & Freizeit in München werden großgeschrieben. Ihre starke Wirtschafts prognosse und die gute Infrastruktur macht sie ungleich attraktiver. Neben den großen Arbeitgebern spricht die geringe Kriminalitätsrate ebenfalls für die bayerische Metropole – sie gilt als sicherste Großstadt in Deutschland. Eine gute gesundheitliche Versorgung durch hervorragende Krankenhäusern und Arztpraxen sind ein weiterer Bonus. Die vergleichsweise hohen Mieten machen die Lebensqualität der Stadt nicht weniger attraktiv. Ihre Nähe zu den Alpen und das herrlich grüne Umland machen München deshalb zu einer der beliebtesten Städte überhaupt. 2018 wird München von der Zeitschrift Monocle sogar zur „lebenswertesten Stadt der Welt“ erklärt. Ähnlich sieht es auch die international tätige Unternehmensberatung Mercer; München landet 2018 auf Platz drei im Ranking der Städte mit der höchsten Lebensqualität weltweit.

Der Großteil der in München erwerbstätigen Personen wohnt innerhalb der Stadtgrenzen und entgeht damit dem Verkehr in München durch die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel, während der Rest als Pendler im „Speckgürtel“ der Stadt lebt. Lediglich 25 Prozent der Einwohner Münchens sind außerhalb der Stadtgrenzen tätig. 
2 Ökonomische Entwicklung der Stadt München 

Erwerbstätigkeit

Auch hier zeigt der Vergleich mit anderen deutschen Großstädten die positive Perspektive Münchens: die Hauptstadt liegt auf Platz 3 nach Berlin und Hamburg. Durchaus optimistisch bleibt auch die Entwicklung bis zum Jahr 2030

KAUFKRAFT

Stadtteile, die eine hohe Kaufkraft aufweisen, finden sich hauptsächlich in der Altstadt (wo deutliche Zuwächse der Erwerbstätigenzahl zu erwarten sind), in Bogenhausen, Berg am Laims, Perlach oder Trudering. Neben Stadtteilen mit signifikant hoher Kaufkraft liegen auch Stadtteile, in denen sich der Kaufkraftindex nur auf niedrigem durchschnittlichen Niveau bewegt. Dazu gehören Neuperlach und Freiham.

Generell liegt die Kaufkraft in München auf einem hohen Niveau. Zieht man den Vergleich mit anderen Großstädten Deutschlands, wird dies erst sichtbar; München hat klar den höchsten Wert inne. Andere Großstädte wie Berlin oder Hamburg weisen bis zu rund einem Drittel niedrigere Indizes auf als München.

Immobilien kaufen in München

Dass München nicht das günstigste Pflaster ist, wenn es um Immobilien geht, ist hinlänglich bekannt. Doch die nach wie vor starke Nachfrage nach Immobilien zeigt, dass sich ernsthaft interessierte Käufer auch nicht von Wucherpreisen abschrecken lassen – und dass sie das nötige Kleingeld dafür haben. Denn obwohl die Anzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien und Grundstücke in München schrumpft, steigen die Preise.

Die Anzahl der Baugrundstücke, die 2019 zum Verkauf standen, hat sich rückläufig entwickelt. Dennoch lagen die Preise durchschnittlich über zehn Prozent über den Bodenrichtwerten. Der Verkauf von Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäusern ist angewachsen, für Wohnungen gilt ein ähnlicher Trend. Dabei werden gut und gerne bis zu nahezu 9.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt.

Neben den durchaus günstigen Zinsen für Käufer, die weitaus geringer als vor zwanzig Jahren sind, spielt auch der enorme Zuzug nach München eine große Rolle. Die starke Wirtschafts prognosse für die Großstadt tut ihr übriges. Dass die Stadt auf Grund der hohen Immobilienpreise an Attraktivität einbüßt, lässt sich nicht erkennen.

Welche Immobilie?

Die Struktur bei Miet- und Immobilienpreisen innerhalb der verschiedenen Stadtbezirke unterscheidet sich nur wenig. Will heißen: wo hohe Nettokaltmieten herrschen, ziehen die Immobilienpreise gleich und sind – verglichen mit anderen Gebieten – ebenfalls hoch.

SICHERE WERTSTEIGERUNGEN

Die Rendite ist für Immobilienbesitzer zwar gesunken, dennoch ist die Investition in eine Immobilie in München eine gute Geldanlage. Doch nicht nur die Rendite selbst, sondern auch die Lage der Immobilie und deren Entwicklung spielen eine Rolle. So kann es durchaus möglich sein, dass Stadtbezirke, die bisher weniger Rendite erzielen oder nicht zu den gefragten Gegenden zählen, in den kommenden Jahren an Beliebtheit gewinnen.

Dies kann beispielsweise durch eine verbesserte Infrastruktur oder den Bau von Krankenhäusern und Arztpraxen passieren. Der Trend hin zur Urbanisierung wird sich fortsetzen, insbesondere in einer Großstadt wie München. Ein Vermieter in München wird sich zudem kaum mit dem Problem konfrontiert sehen, keine passenden Mieter für sein Objekt zu finden – die Nachfrage nach Wohnraum oder Immobilien ist unverändert hoch und der stetige Zuzug nach München garantiert weiterhin stabile bzw. steigende Miet- und Immobilienpreise.

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